정책이 나오면 시장이 안정되리라 기대했지만, 현실은 정반대입니다. 강력한 대출 규제로 은행권 주택담보대출 증가 폭은 1년 6개월 만에 최소치를 기록하며, 정부의 의도대로 가계대출 증가세는 잡히는 모양새지만, 정작 서울 아파트값은 오히려 상승세를 타기 시작했습니다.
특히 마포, 성동, 광진구 등 이른바 **'한강 벨트'**가 상승을 주도하고 있으며, 심지어 그간 상승세가 크지 않았던 중 급지까지 오름세가 번지면서 시장의 불안이 커지고 있습니다. 정부의 규제에도 집값이 오르는 **'정책의 역설'**은 왜 발생하는 걸까요? 전문가들은 그 이유를 **'공급 부족에 대한 회의론'**과 **'불안 심리 확산'**에서 찾고 있습니다. 📝
1. 정책의 '약발'이 안 먹히는 두 가지 핵심 원인 💔
정부의 대책이 단기적인 관망세는 만들었으나, 중장기적인 집값 안정화에 대한 기대를 심어주지 못하면서 시장 불안이 증폭되고 있습니다.
1. '공급 절벽' 우려를 해소하지 못한 9·7 대책
- 현실성 없는 공급: 9·7 대책은 서울 도심 국공유지나 유휴부지를 활용해 향후 5년 내 4,000가구를 공급하겠다는 계획을 밝혔으나, 시장에서는 이를 '도심 내 유휴부지가 없다는 현실'을 역설적으로 드러낸 것으로 평가했습니다.
- '오히려 오를 것'이라는 신호: 전문가들은 정부의 공급책이 기대에 미치지 못하자, 오히려 **"서울 집값은 내릴 이유가 없다"**는 평가가 공존하며 집값 상승 신호로 받아들여졌다고 분석합니다.
- 내년 공급 부족 심화: 특히 내년 서울 입주 물량이 급감하고, 내후년은 8,000가구대로 더 줄어들 것이라는 구체적인 공급 절벽 전망은, 수요자들에게 늦기 전에 집을 사야 한다는 불안 심리를 키웠습니다.
2. '포모(FOMO)' 심리 확산과 추격 매수
- 대출은 막혔지만, 불안은 커졌다: 6·27 대출 규제가 전세를 끼고 사는 갭 투자를 막는 조치로 작용하며 가계대출은 둔화되었으나, 실수요자들은 정부의 추가 규제(예: 토지거래허가구역 확대) 예고와 공급 부족 우려로 인해 **'지금 아니면 늦는다'**는 패닉 바잉 및 포모(FOMO, 소외에 대한 공포) 심리가 다시 확산하는 모습입니다.
- 선호 지역 쏠림 심화: 이로 인해 가격 상승 기대감이 큰 강남 3구와 한강 벨트(성동·마포·광진) 등 선호도가 높은 '똘똘한 한 채' 지역으로 수요가 더욱 쏠리고 있습니다.
2. '한강 벨트'의 급등세와 전세 시장의 위험 신호 🚩
최근 시장의 핵심 키워드는 단연 **'한강 벨트'**입니다. 이들 지역은 규제 전 '막차를 타자'는 심리와 함께, 재건축 추진 단지 등 호재가 겹치면서 가격 상승을 주도하고 있습니다.
1. 한강 벨트 상승세의 구체적인 양상
- 급격한 상승 폭 확대: 9월 넷째 주 기준, 서울 아파트 매매가 상승률은 전주 대비 **0.19%**로 상승 폭을 키웠으며, 특히 성동구(0.59%), 마포구(0.43%) 등 한강 벨트 지역이 상승세를 주도했습니다. 성동구 금호·행당동, 마포구 성산·공덕동 등 역세권 대단지 위주로 가격이 올랐습니다.
- 풍선 효과와 확산 조짐: 한강 벨트 지역 외에도 그간 상승세가 미미했던 중급지들(동대문구, 서대문구 등)까지 오름세가 확산하고 있으며, 경기도에서는 재건축 호재가 가시화된 분당, 광명, 과천 등 강남 인접 지역도 풍선 효과로 상승세를 보이고 있습니다.
2. 전세 시장의 '공급 쇼크'
- 신규 전세 계약 급감: 6·27 대책(주담대 6억 원 제한, 실거주 의무 강화 등) 시행 후 7~8월 서울 아파트 신규 전세 계약은 작년 동기 대비 30.4% 급감했습니다. 이는 갭 투자 매매를 위축시킨 결과가 **전세 시장의 공급 부족(전세 절벽)**으로 이어진 것으로 풀이됩니다.
- 갱신 요구권 폭증: 전세 매물 품귀로 기존 세입자들의 갱신 요구권 사용 계약은 작년 동기 대비 2.7배로 폭증했습니다.
- 신규 세입자 부담 증가: 전세 물건이 귀해지면서 신규 계약 전세금이 갱신 계약 전세금보다 평균 8.7% 더 높아져, 새 세입자들의 부담이 커지고 있습니다.
3. 앞으로의 부동산 시장 전망과 실수요자의 자세 🔮
정부는 현재의 상승세 확산 조짐을 심각하게 인지하고 있으며, 추석 전에 추가 대책을 내놓는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다.
1. 예상되는 추가 규제 시나리오
- 규제지역 확대: 현재 유력하게 거론되는 것은 규제지역(투기지역 등) 확대입니다. 특히 마포, 성동, 광진구 등 상승세가 두드러진 한강 벨트 지역이 추가 규제 대상에 포함될 가능성이 높습니다.
- 토지거래허가구역 확대: 정부가 토지거래허가구역(토허제) 지정 권한을 확대하는 방안을 내놓았기 때문에, 이를 통해 투기 수요를 차단하려 할 수 있습니다.
- 수요 억제책 병행: 공급책의 실효성이 떨어진 상황에서, 대출 추가 규제와 같은 수요 억제책을 병행할 가능성도 주목할 필요가 있습니다.
2. 실수요자에게 주는 시사점
부동산 전문가들은 중장기적으로 정부가 강력한 주택 공급 의지를 피력하고 실천 가능성이 큰 과제들로 대책을 수립한다면, 실수요자들의 내 집 마련 불안감을 다독일 수 있을 것이라고 전망합니다.
- 불안 심리에 휘둘리지 않기: 정부의 규제 예고가 오히려 '패닉 바잉'을 부추기고 있으나, 규제가 현실화되면 시장은 단기적으로 위축될 수 있습니다. 감정적인 **'막차 타기'**보다는 실수요 원칙에 따라 신중하게 접근해야 합니다.
- 전세 시장 모니터링: 대출 규제의 여파가 전세 시장의 공급 쇼크로 이어지고 있으니, 전세가가 매매가를 밀어 올리는 현상이 발생할 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
마무리: 중장기적 관점이 필요한 때 📝
대출 규제로 유동성은 잡았지만, 공급에 대한 시장의 불신과 불안 심리가 맞물려 서울 집값은 계속 달아오르고 있습니다. 앞으로의 시장은 정부의 추가 규제 강도와 실제 공급 대책의 실현 가능성에 대한 시장의 평가에 따라 크게 좌우될 것입니다. 실수요자들은 조급함보다는 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.
부동산 시장의 불확실성이 커진 지금, 냉철한 판단이 중요합니다. 더 궁금한 점이 있다면 댓글로 물어봐주세요! 😊