최근 서울과 수도권을 중심으로 재건축·재개발 시장에 **'분담금 쇼크'**가 현실화되고 있습니다. 공사비 폭등 여파로 조합원들의 추가 분담금이 집값과 맞먹는 수준에 이르면서, 노원구 상계주공 5단지처럼 사업 포기를 고민하거나, 강남에서도 분담금 갈등으로 사업이 지연되는 사례가 속출하고 있습니다.
이러한 **민간 정비사업의 사업성 악화**는 단순히 조합원들의 개별적인 손해를 넘어, **장기적인 주택 공급 시스템 전체의 위축**이라는 심각한 리스크를 내포합니다. 공사비 폭등의 원인과 사업성 급락이 주택 시장에 미치는 파급 효과를 심층 분석해 보겠습니다. 😊
첫 번째 주요 섹션 🤔: 공사비 폭등발 사업성 붕괴의 원인
재건축 사업성의 핵심 지표인 **'추가 분담금'**이 통제 불능 수준으로 커진 배경에는 **복합적인 건설 비용 상승 요인**이 있습니다.
- **원자재 가격 및 환율**: 철근, 시멘트, 레미콘 등 **원자재 가격이 2020년 대비 30% 이상** 폭등했습니다. 특히 최근 **원/달러 환율 상승**은 건설자재 수입 비용을 직접적으로 끌어올려 공사비 인상을 재가속시키는 악순환을 낳고 있습니다.
- **인건비 및 규제**: **인건비 인상**과 **안전 규제 강화** (중대재해처벌법 등)에 따른 안전 관리 비용 증가 역시 공사비를 밀어 올리는 주요 요인입니다.
- **건설업계의 수익성 악화**: 건설사들 역시 매출원가율이 90% 이상에 달하는 등 수익성이 악화되어, **보수적인 수주**로 돌아서거나 공사비 증액을 강력하게 요구하고 있습니다.
서울 노원구 상계주공 5단지의 경우, 조합원 분담금이 기존 주택 시세와 맞먹는 **약 5억 원**이 필요하다는 계산이 나왔으며, 강남 신반포 18차 337동은 일부 조합원의 분담금이 **10억 원을 넘어선** 것으로 알려졌습니다.
두 번째 주요 섹션 📊: 중장기 '주택 공급 절벽' 리스크 심층 분석
재건축 사업성 급락이 가장 심각하게 미치는 영향은 **주택 공급 시스템의 붕괴** 우려입니다. 민간 정비사업은 주택 공급의 핵심 축이며, 이곳의 위축은 **장기적인 공급 절벽**으로 이어집니다.
공급 지표 악화 현황 (2025년 전망)
| 구분 | 현황 및 전망 |
|---|---|
| **아파트 분양량** | 2025년 전국 아파트 분양량이 **15만 가구 이하**로, 2000년 이후 **역대 최저치**를 기록할 것으로 예상됩니다. |
| **공급 부족 규모** | 전문가들은 내년 말까지 주택 공급이 **총 50만 가구 정도 부족**할 것이라고 경고했습니다. |
| **악순환** | 재건축 사업 지연·취소 사례가 잇따르면서 **장기적인 공급 절벽** 리스크를 키우고, 이는 다시 **주택 가격 상승 압력**으로 작용합니다. |
이미 시공사를 선정한 사업장에서도 **공사비 증액**을 둘러싼 **조합과 건설사 간의 갈등**이 격화되고 있습니다. 공사비와 용역비를 회수하지 못해 시공사가 조합을 상대로 법적 대응에 나선 사업장도 급증하고 있습니다.
세 번째 주요 섹션 🧮: 정부와 시장의 해법 모색
공사비 폭등 리스크를 완화하고 주거 안정을 확보하기 위해 정부와 시장은 다양한 해법을 모색하고 있지만, 현 인상 폭을 고려할 때 추가 대책이 시급합니다.
📝 사업성 보완 및 규제 완화 시도
- **사업성 보정**: 정부와 서울시는 **사업성 보정 계수 도입, 용적률 인센티브 확대, 일반분양 물량 확대** 등을 통해 조합원 분담금 부담을 완화하려 시도하고 있습니다.
- **행정 절차 간소화**: 사업시행계획과 관리처분계획 인가를 **동시에 신청**하도록 허용하는 등 **정비사업 기간 단축** 방안도 추진됩니다.
- **공공의 역할**: LH가 민간 건설사와 협력해 **양질의 공공 주택을 공급**하거나, 역대 최대 규모의 공공주택 공급 목표를 달성하기 위해 노력하는 등 공공의 역할이 강조됩니다.
마무리: 핵심 내용 요약 📝
재건축 사업성 급락은 원자재 가격과 환율 급등으로 인한 **공사비 폭등**이 주된 원인입니다. 이는 조합원 분담금 증가와 사업 지연·취소를 초래하며, 2025년 아파트 분양량이 역대 최저치로 예상되는 등 **중장기 주택 공급 위축**을 심화시키는 핵심 리스크입니다.
정부는 용적률 상향과 행정 절차 단축 등으로 대응하고 있으나, 현 인상 폭을 고려할 때 **세제 및 금융 지원** 등 추가적인 강력한 대책이 절실한 상황입니다. 주택 시장 안정을 위해서는 민간 재건축 사업성의 확보가 최우선 과제입니다. 궁금한 점은 댓글로 물어봐주세요! 😊