정부는 서울 주택가격이 '23년 급락 후 우상향하는 추세에서, 최근 한강 인접 자치구를 중심으로 상승폭이 재차 확대되고 서울 전역으로 확산되는 상황을 심각하게 진단했습니다. 특히 주간 상승률이 작년에는 15주 걸렸던 수준에 최근 7주 만에 도달하는 등 속도가 이례적으로 빨랐으며 , 갭투자 비율이 다시 반등하는 가수요 유입 흐름이 확인되었습니다.
이러한 과열을 잡기 위해 정부는 **'투기 수요 차단'**과 **'생산적 부문으로의 자금 이동'**을 목표로, 규제지역 확대, 대출 한도 차등화, 그리고 불법행위 단속을 대폭 강화하는 **총력 대응** 방안을 발표했습니다. 이번 대책의 핵심 내용을 상세히 요약해 드리겠습니다. 😊
첫 번째 주요 섹션 🤔: 주택 수요 관리 강화 (규제지역 & 토허구역 확대)
주택가격 급등세를 보이는 지역에 대한 **규제지역(조정대상지역/투기과열지구)** 지정과 **토지거래허가구역** 확대가 즉시 시행됩니다.
- **서울 전역 규제지역 지정**: **기존 4개구(강남·서초·송파·용산)**는 현 지정 상태를 유지하고, **나머지 21개구 전체**를 조정대상지역 및 투기과열지구로 **신규 지정**합니다. 이는 **10월 16일(목)**부터 효력이 발생합니다.
- **경기 12곳 추가 지정**: 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시(동안구), 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 **12개 지역을 추가 지정**합니다.
- **토지거래허가구역 확대**: **서울시 25개 자치구 전체**를 토지거래허가구역으로 신규 지정하며, **경기도 12개 지역도 지정**합니다. 지정 기간은 **2025년 10월 20일~2026년 12월 31일**입니다. * **지정 효과**: 취득일로부터 **2년간 실거주 의무**가 부과되며, 실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 또는 허가 취소가 가능합니다.
두 번째 주요 섹션 📊: 부동산 금융 규제 강화 (대출 한도 및 DSR)
대출 규제는 고가 주택의 대출 한도 차등화와 스트레스 금리 상향을 통해 **대출 수요를 촘촘히 억제**하는 데 집중됩니다.
- **주담대 여신한도 차등화**: 수도권·규제지역 내 주택구입 목적 주담대 한도가 주택 가격 수준에 따라 차등 적용됩니다. * **15억 원 초과 ~ 25억 원 이하**: 대출 한도 **4억 원**으로 축소됩니다. * **25억 원 초과**: 대출 한도 **2억 원**으로 축소됩니다[cite: 769]. * **예외**: 이주비 대출은 주택가격에 관계없이 최대한도 6억 원이 동일하게 적용됩니다.
- **스트레스 금리 상향 조정**: 수도권·규제지역 내 주담대의 스트레스 금리 하한이 **1.5%에서 3.0%로 상향** 조정됩니다[cite: 779]. 이는 향후 금리 인하 시에도 DSR 산정 시 **대출한도 확대 효과를 일정 부분 상쇄**시키려는 목적입니다.
- **전세대출 DSR 적용**: **1주택자**가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우, **전세대출 이자상환분을 DSR에 반영**합니다. 이는 갭투자 관련 대출 규제를 강화하는 조치입니다.
- **은행권 주담대 위험가중치 상향**: 은행권의 주담대 위험가중치 하한 상향 조치(15%→20%)를 기존 2026년 4월에서 **2026년 1월 1일**로 **조기 시행**합니다].
세 번째 주요 섹션 🧮: 부동산 거래질서 확립 및 공급 기반 강화
정부는 불법 투기 행위에 대한 관리·감독을 강화하고, 주택 공급 기반을 확충하여 시장 불안을 해소하겠다는 방침입니다.
- **불법행위 범부처 대응**: 국토부, 금융위, 국세청, 경찰청 등이 참여하는 **범부처 공조체계**를 구축하며, 특히 **'가격 띄우기'** (신고가 거래 후 해제를 통한 시세 인위적 상승) 의심 건에 대한 기획조사 및 **경찰 수사의뢰**를 진행합니다. * **초고가 주택 검증**: 국세청은 서울 한강 인접지역 **초고가 주택(30억 이상) 전수 검증**을 실시하고, 고가 주택 취득 외국인·연소자의 자금 출처도 정밀 분석합니다.
- **부동산 거래 감독기구**: 부동산 불법행위 근절을 위해 **국무총리 소속**으로 부동산 불법행위 감독기구 설치를 추진하며, 설립 전까지 **부동산 감독 추진단**을 운영합니다.
- **주택 공급 후속 조치**: '주택공급 확대방안(9.7)'의 후속 법률 제·개정안(20여 건)을 **연내 통과에 총력**을 다하고, 수도권 공공택지 분양 물량 조기 공급 등을 통해 공급 기반을 강화합니다.
마무리: 핵심 내용 요약 📝
2025년 10월 15일 발표된 '주택시장 안정화 대책'은 **서울 전역 규제지역 확대**와 **고가 주택 주담대 한도 차등화**라는 강력한 규제를 통해 투기 수요와 가계 대출 리스크를 동시에 잡으려는 정부의 의지가 반영된 결과입니다.
**토지거래허가구역 확대**로 가수요를 직접적으로 차단하고, **스트레스 금리 상향**과 **전세대출 DSR 반영**으로 대출 여력을 축소하는 조치들이 **10월 16일**부터 순차적으로 시행됩니다. 이처럼 강력한 금융 및 수요 억제 정책이 이례적으로 빨랐던 주택 시장 상승세를 진정시킬 수 있을지 주목됩니다. 궁금한 점은 댓글로 물어봐주세요! 😊